Spółka nieruchomościowa to szczególny typ podmiotu gospodarczego, który odgrywa kluczową rolę w rynku nieruchomości. Jej działalność koncentruje się na nabywaniu, zarządzaniu i zbywaniu nieruchomości, zarówno komercyjnych, jak i mieszkalnych. Działalność spółek nieruchomościowych jest ściśle regulowana przepisami prawa, a ich funkcjonowanie wiąże się z szeregiem obowiązków zarówno prawnych, jak i operacyjnych.
Jakie przepisy regulują działalność spółki nieruchomościowej?
Podstawową regulacją prawną dotyczącą spółek nieruchomościowych w Polsce na gruncie prawa podatkowego są przepisy wynikające z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT), które wprowadzają szczególne regulacje dotyczące opodatkowania oraz obowiązków informacyjnych.
w.przybyla@przybylaw.pl
+48 503 840 011
Czym jest spółka nieruchomościowa i jakie ma cele?
Spółka nieruchomościowa to podmiot gospodarczy, którego podstawowym celem działalności jest inwestowanie w nieruchomości. Cele spółki nieruchomościowej obejmują:
- Zakup nieruchomości z myślą o ich dalszej odsprzedaży z zyskiem,
- Wynajem nieruchomości komercyjnych lub mieszkalnych,
- Zarządzanie portfelem nieruchomości w celu maksymalizacji ich wartości,
- Prowadzenie działalności deweloperskiej.
Aby spełnić definicję spółki nieruchomościowej dla nowego przedsiębiorcy trrzeba wypełnić następujące przesłanki:
- co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce;
- powyższy warunek jest spełniony, gdy alternatywą są wartości praw do takich nieruchomości;
- wartość rynkowa wyżej sprecyzowanych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty – przepisy precyzują kwestię przewalutowania.
Dane te są weryfikowane na pierwszy dzień roku podatkowego. Wyjątkiem są spółki, które nie są podatnikiem podatku dochodowego – w ich przypadku dane sprawdza się na pierwszy dzień roku obrotowego.
Natomiast dla przedsiębiorców, którzy są już na rynku są to:
- co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce,
- powyższy warunek jest spełniony, gdy alternatywą są wartości praw do takich nieruchomości;
- wartość bilansowa wskazanych wyżej nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty;
- przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów tego typu lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości (lub prawa do nich) oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych lub przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.
Dzień weryfikacji danych:
- ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy w przypadku spółek, które nie są podatnikiem podatku dochodowego;
- ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy dla pozostałych podmiotów.
Jakie obowiązki prawne ma spółka nieruchomościowa?
Zgodnie z treścią art. 26aa ustawy o CIT, spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego, jako płatnik, zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:
- stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, oraz
- przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.
W przypadku nieposiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie transakcji zbycia zaliczkę na podatek, o której mowa w ust. 1, ustala się w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze (art. 26aa ust. 3 ustawy o CIT).
Podatnik jest obowiązany przed terminem, o którym mowa powyżej, przekazać płatnikowi kwotę zaliczki na podatek. W terminie wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczki na podatek płatnik jest obowiązany przesłać podatnikowi informację o wpłaconej zaliczce na podatek sporządzoną według ustalonego wzoru CIT-ISN.
Obowiązki raportowania informacji o spółce do KAS
Kolejny obowiązek spółki nieruchomościowej jest obowiązek składania rocznych raportów przez spółkę nieruchomościową do Szefa KAS w terminie do końca 3. miesiąca po zakończeniu roku obrotowego/podatkowego spółki nieruchomościowej. Zgodnie z art. 27 ust. 1e ustawy o CIT raport ten zawiera informacje:
- o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe;
- o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych
– według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego.
Jakie są podstawowe funkcje spółki nieruchomościowej?
Spółki nieruchomościowe pełnią szereg kluczowych funkcji, które mają na celu efektywne zarządzanie posiadanymi aktywami oraz generowanie zysków. Do podstawowych funkcji należą:
- Inwestycje w nieruchomości – nabywanie nieruchomości w celu ich dalszej eksploatacji lub odsprzedaży,
- Zarządzanie najmem – wynajem nieruchomości komercyjnych (biura, centra handlowe) lub mieszkalnych,
- Działalność deweloperska – budowa nowych nieruchomości lub modernizacja istniejących obiektów,
- Optymalizacja finansowa – zarządzanie portfelem nieruchomości w sposób zapewniający maksymalizację zysków przy minimalizacji ryzyka.
Jakie obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomościami musi spełniać spółka nieruchomościowa?
Zarządzanie nieruchomościami to kluczowy element działalności spółek nieruchomościowych. Wiąże się ono z wieloma obowiązkami operacyjnymi, w tym:
- Utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym – spółka jest zobowiązana do dbania o stan techniczny budynków, w tym przeprowadzania regularnych przeglądów technicznych oraz remontów.
- Zarządzanie najemcami – spółka musi dbać o utrzymywanie relacji z najemcami, monitorowanie terminowości płatności czynszu, a także rozwiązywanie problemów związanych z użytkowaniem nieruchomości.
- Przestrzeganie przepisów lokalnych – zarządzanie nieruchomościami wiąże się z koniecznością przestrzegania lokalnych przepisów budowlanych, ochrony przeciwpożarowej, a także regulacji dotyczących ochrony środowiska.
- Optymalizacja kosztów utrzymania nieruchomości – efektywne zarządzanie kosztami operacyjnymi, takimi jak opłaty za media, koszty konserwacji czy wynagrodzenia pracowników, ma kluczowe znaczenie dla rentowności spółki.
Podsumowanie
Spółka nieruchomościowa to podmiot o specyficznej roli na rynku nieruchomości, który podlega licznym regulacjom prawnym. Jej funkcjonowanie wymaga nie tylko znajomości przepisów prawa, ale także umiejętności zarządzania nieruchomościami, relacjami z najemcami oraz finansami. Spółka nieruchomościowa pełni istotną funkcję w gospodarce, będąc jednym z kluczowych graczy na rynku inwestycji w nieruchomości.
