Wielu podatników osiąga przychody z najmu, należy jednak być świadomym tego, że niestety w momencie, w którym mamy dochód, pojawi się również podatek. Przyjrzyjmy się zatem jak wygląda opodatkowanie wynajmu nieruchomości.
Jakie są zasady opodatkowania wynajmu nieruchomości?
Zasady opodatkowania wynajmu, będą zależne od tego w jaki sposób wynajmujemy nasze nieruchomości. W pierwszej kolejności należy dokonać rozdzielenia pomiędzy wynajmem prywatnym, a wynajmem w ramach działalności gospodarczej.
w.przybyla@przybylaw.pl
+48 503 840 011
Wynajem prywatny, występuje wtedy, kiedy osoba fizyczna wynajmuje swoją prywatna nieruchomość, np. mieszkanie, które otrzymała w spadku. W takiej sytuacji opodatkowanie wynajmu nieruchomości będzie proste, ponieważ dochody te zostaną objęte zryczałtowanym podatkiem w stawce:
- 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł
- 12,5% przychodu od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł
Wynajem w ramach działalności gospodarczej jest już bardziej skomplikowany, ponieważ może zostać objęty podatkiem:
- PIT (w tym również ryczałt)
- CIT
- VAT
Oczywiście PIT i CIT nie mogą wystąpić łącznie z prostych przyczyn, niemniej jednak podatek VAT może towarzyszyć im obu.
jak rozliczyć wynajem nieruchomości w PIT.
Opodatkowanie wynajmu nieruchomości na gruncie pit, dotyczyć będzie:
- Osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej
- Przedsiębiorców jednoosobowych
- Wspólników spółki prawa cywilnego
- Spółki jawnej (której wszyscy wspólnicy są osobami fizycznymi)
- Spółki partnerskiej
Formy opodatkowania jakie będą dostępne na gruncie pit to:
- Zasady ogólne (skala podatkowa) z kwotą wolną do 30 000 zł, w stawce 12% do 120 000 zł i 32% od nadwyżki ponad 120 000 zł
- Podatek liniowy w stawce 19% od pierwszej zarobionej złotówki
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (niedostępny dla spółki partnerskiej) w stawkach 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
To jak będą opodatkowane osiągnie przez nas dochody będą zależne od tego, jaką formę opodatkowania wybraliśmy w naszej działalności lub jaką mogliśmy wybrać.
Należy również pamiętać, że w przypadku wynajmu kilku mieszkań organ podatkowy może uznać, że wynajem ten nie jest prywatny a nosi znamiona działalności gospodarczej, czyli działalności zorganizowanej, Duże znaczenie ma w tym przypadku również nasza argumentacja, jaką przedstawimy organowi.(Sytuacja ta dotyczy jedynie sytuacji wynajmowania jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej)
Zasady opodatkowania dochodów – CIT
Na gruncie CIT opodatkowanie wynajmu nieruchomości będzie kompletnie inne. W pierwszej kolejności przyjrzyjmy się zatem kto będzie musiał zapłacić podatek CIT, a są nimi w szczególności:
- Spółki z o.o.
- Spółki akcyjne
- Spółki komandytowe
- Spółki jawne, których chociaż jednym ze wspólników jest osoba prawna
Podatek CIT zazwyczaj będzie miał stawkę 9% w przypadku podatników, których przychód był niższy niż 2 mln euro w poprzednim roku podatkowym, oraz 19% w przypadku przekroczenia tej kwoty. Nie można natomiast zapomnieć o tym, że w przypadku wypłaty zysku z każdej z wymienionych spółek, spółka musi również odprowadzić podatek PIT w wysokości 19%.
Fundacja rodzinna
Pozostając w temacie podatku dochodowego, warto omówić zasady opodatkowania dochodów fundacji rodzinnej prowadzącej działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i obrocie nieruchomościami. Stawka tego podatku wynosi 0%. Oczywiście w przypadku wypłaty majątku z Fundacji rodzinnej, konieczne będzie zapłacenie podatku dochodowego w wysokości 15%, niemniej jednak może się to okazać opłacalne, kiedy posiadamy wiele nieruchomości i chcemy nabywać kolejne, lub też je sprzedawać, ponieważ nie zapłacimy podatku pd sprzedaży nieruchomości.
Wynajem a VAT
Najcięższym zagadnieniem, będzie objęcie wynajmu podatkiem VAT. Omawiając to zagadnienie warto podzielić je ze względu na rodzaj nieruchomości, tj.:
- Nieruchomość mieszkalna
- Nieruchomość użytkowa
W przypadku nieruchomości mieszkalnej (np. mieszkania czy domu) sytuacja na gruncie VAT, będzie dosyć prosta, ponieważ zgodnie z treścią art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy o VAT, usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, będą zwolnione z opodatkowania. Ma to realne znaczenie, ponieważ objęcie wynajmu VAT, oznaczałoby wzrost cen wynajmu mieszkań.
Nieruchomości użytkowe, będą objęte VAT, w momencie, w którym będziemy mieli do czynienia z działalnością gospodarczą na gruncie tej ustawy (art. 15 ust 2). Nawet w przypadku, w którym nasz wynajem zostanie uznany za taki który jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, przysługuje nam zwolnienie do 200 000 zł rocznie – niemniej jednak dotyczy to wszystkich czynności objętych VAT, nie jedynie wynajmu.
W tym miejscu warto również przyjrzeć się szczególnemu przypadkowi, który przedstawiono w interpretacji z dnia 18 sierpnia 2023 r. sygn 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID. W omawianej interpretacji wnioskodawczyni zwróciła się z pytaniem, czy wynajem nieruchomości świadczony przez nią na rzecz spółki, powstałej w skutek przekształcenia jej jednoosobowej działalności gospodarczej, będzie objęty VAT. Należy również wskazać, że nieruchomość ta wykorzystywana była wcześniej w ramach JDG wnioskodawczyni, natomiast po przekształceniu została przydzielona do jej majątku prywatnego. Na ten moment wynajmuje nieruchomość spółce, a uzyskane z tego tytułu przychody opodatkowuje jako najem prywatny, ryczałtem w stawce 8,5% (oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100.000 zł). Wbrew twierdzeniom Wnioskodawczyni, Dyrektor KIS stwierdził, że jej stanowisko mówiące że najem ten nie podlega pod VAT, było nieprawidłowe. W uzasadnieniu interpretacji, Dyrektor KIS słusznie wskazuje, że wynajem ten jest usługa wykonywaną: w sposób zorganizowany, ciągły i za wynagrodzeniem w związku z czym podlega pod ustawową definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust 2 ustawy, zatem najem ten będzie opodatkowany VAT.
Podsumowanie
Opodatkowanie wynajmu nieruchomości, jest skrajnie różne w zależności od tego w jakiej formie dokonujemy wynajmu. Najkorzystniejszym rozwiązaniem wydaje się być wynajem prywatny, niemniej w przypadku wielu nieruchomości zawsze istnieje szansa na to, że organy podatkowe uznają, że jest to działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o PIT. Aby dokonać najlepszego wyboru, należy szczegółowo przeanalizować sytuację, a najlepiej jest to zrobić przy pomocy profesjonalisty, który dokona wszystkich obliczeń i analizy ryzyka, przedstawiając najbezpieczniejsze i najbardziej opłacalne rozwiązanie.
